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海舟の中で資産設計を ver2.0
2008年10月、リーマンショックのさなかからインデックスファンド中心の資産運用開始。以来7年、現在の運用資産残高1000万余(預金等含まず)。投資関係中心に語ります
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Author:安房
2008年10月、リーマンショックのさなかからインデックスファンド中心の資産運用開始。
以来7年、現在の運用資産残高1000万余(預金等含まず)。
投資関係中心に語ります

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現物投資のリスク顕在化は洒落にならない。チャリンチャリンどころではない
前回の記事をアップした矢先に、丁度(発電ではありませんが)現物不動産投資のリスクが顕在化したニュースが出てきたようです。
中学の先生、投資目的でマンション購入するも借り手がいなくなってローンの返済が滞り、部活動費11万1500円を着服 懲戒免職・福岡

福岡市教育委員会は、ことし3月まで福岡市南区の中学校で柔道部の顧問を務めていた男性教諭が
部の活動費用として預かっていたおよそ11万円を投資目的で購入したマンションの
ローンの返済のために着服していたとして、この教諭を27日づけで懲戒免職の処分にしました。

懲戒免職処分を受けたのは、ことし3月まで、福岡市南区の市立中学校に勤めていた51歳の男性教諭です。
福岡市教育委員会によりますと、この教諭は顧問をしていた柔道部の昨年度の昇段試験の
受験料などとして預かっていた11万1500円を着服していたということです。
ことし3月になって県柔道協会から受験料が払われていないと学校に連絡があり、
4月に入ってから保護者からの問い合わせの電話をきっかけに教諭の着服がわかったということです。

教諭は、投資目的でマンションを購入していましたがその後、借り手がいなくなり、
ローンの返済が滞っていたということで、教育委員会に対し
返済のために金を着服したことを認めているということです。


空室により収益が見込みより下振れするリスクが顕在化し、そしてそれに関係なく債務につき無限責任を負っているため返済をしないわけにはいかず、このような仕儀になったようです。

物件現物の管理・運営を本業としていない素人が現物を保有していると、収益の維持・改善にも資金繰りにも効率的・合理的な手を適時に打つことができずこのように破綻するおそれがあります。
安定した賃料でチャリンチャリンと儲かるなどというのは、その辺のリスクに対応できる能力のある人であって初めて言えることです。

不動産賃貸ならREIT、発電設備なら上場インフラファンド、あるいはいずれのケースでも共通の手法として関連セクターの株式・ETF。
こういった、「本業の人に現物保有に伴う責任負担とリスク対策をさせてしまって、自分では純収益・純資産の配分だけに与かる」というスキームを使った方が遥かに無難です。

なお、現物不動産に対する種々の苦心惨憺の模様やリスクに対する考え方・対応実例については、資産運用でスーパーカーを手に入れよう!(「不動産投資」カテゴリ)に詳しく書かれています。
特に、【不動産投資DEAD OR ALIVE 第2話】物件の表面利回りに惑わされてはいけない。実質利回りの予測を忘れずにの記事には、スタート前に検討すべきリスクが収益面の観点から纏まっています。
こうした部分に自信を持って対応できなければ、現物直接保有による投資は困難と見たほうがよいでしょう。


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不動産、太陽光 | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2016/05/28(土) 14:12 ]
[ 最終更新:2018/02/11(日) 17:51 ]

餅は餅屋、発電事業は発電事業者。事業リスクは取れる力のある人に取ってもらえばよし【太陽光発電投資、上場インフラファンド】
いわゆる太陽光発電投資(太陽光発電設備を所有し、そこから出る電力を東電・中電等の電力会社に売電するスキーム)につき、ここへ来て誰とは申しませんがその魅力を再評価しようとしている人がいるようです。
論者によると、固定電力買取制度の見直し前の物件であれば電力買取価格が高く、また発電設備の低コスト高機能化もあるため利回りが魅力的だということです。
そして、「事業収支を基準として好条件の借入がしやすい(レバレッジをかけやすい)こと」「特別償却による費用処理メリットがあること」などをメリットと判断しているようです。
一方で、リスクとしては「日照量の変動」「買い取り制度変更」「設備の故障」「設備売却などの流動性」などを挙げています。
結論としては、信頼できる会社から、信頼できる物件を買うことが重要だと述べています。

確かに、論者の主張は尤もです。
一時持て囃されたほどではなくなっているでしょうが、必ずしも固定価格買取制度や税制メリットなどによる魅力がなくなったわけではありません。発電投資に投資としての強みはまだ残っていると見るのは全くの無理ではないでしょう。
一方で、触れられているリスクも至極妥当な認識です。これが顕在化してしまい、想定していた収益が得られなくなった場合には、それでも借入金の返済については当然免れませんから、対策をしておかないと財産が吹っ飛びかねません。何らかのヘッジは必要でしょう。
信頼できる物件を買うべきなのはあまりにも当然です。設備投資をもとに収益を上げようというのですから、設備そのものがまともに機能するものでなければ話になりません。

しかし、そのリスクのヘッジはどうやればいいんでしょうか。また、信頼できる物件・信頼できる業者と言っても、どうやってそれを判別しましょうか。

実は、そんなに難しい話ではありません。
ヘッジする能力のある人、見分ける能力のある人に物件を買って運営してもらえばいいだけです。
投資の世界も日進月歩でして、こういう分野にも適切なスキームの投資商品が出てきているのです。

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不動産、太陽光 | トラックバック:0 | コメント:2
[ 2016/05/28(土) 06:16 ]
[ 最終更新:2018/02/11(日) 17:51 ]

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