海舟の中で資産設計を　ver2.0 税務や法務まで、日本と所在国両方の制度に目を配ってこそ「信頼できる専門家」

海外不動産の税務・法務面の面倒さ難しさを指摘する記事が公開されました。
憧れのハワイで不動産　相続時はどこの税法で計算？　（NIKKEI STYLE）

・海外での取得物件は、現地での相続手続きが面倒になる可能性があること
・それを回避するために共有名義など、名義をいじることを勧められる場合があること
・ところが、いじり方によっては日本で贈与税が掛かる場合があるのに、現地で都合のよくなるスキームに気を取られてそのことが忘れられがちになること
・死因贈与などのスキームも適切な場合があるが、現地の専門家も日本の専門家もあまりそれをアドバイスしない（できない）こと

などが書かれています。

海外不動産投資というのも喧伝されて久しいところですが、こうした法務面・税務面の難点について指摘されたことはこれまで少なかった印象です。
しかし、現物を持つということは、こういう問題に正面から直面させられ、継続的に対処をしていかなければならないということです。

文中で上げられている他にも、例えば日本の税務署には不動産とその他の資産を合わせて国外に5000万円以上あれば国外財産調書制度による書類提出をする必要が出てきます。仮に文中に例示されている様々なスキームを利用しているとしたらその要件判定や書き方などが変わってきたり面倒な事態になる可能性もないとは言えません。
また、相続が発生したときには、仮に被相続人・相続人がともに日本の居住者であるという比較的シンプルな場合でも、日本の相続税が掛かるとともに、ほぼ間違いなく財産所在国の相続税も課せられることになります。
財産評価の方法や税額計算方法もそれぞれの国で微妙に異なるであろう上、法令や条約に基づく二重課税排除措置を適用する必要が出てくるなど、とにかく面倒になります。
被相続人・相続人の誰かがどこか違う国の居住者だったりした日には目も当てられないでしょう。

この程度の問題は、持っているだけでほぼ間違いなく突き当たるものなのですから、当然に正確に対応できる体制を整えておかなければならないことになりますが、どれだけの人が対応できるでしょうか？

しかし今後は売却や相続が発生した場合の税務（それも現地と日本の両方）、さらに税務以外の手続きに関しても両方の国のアドバイスが受けられる状態を確保しておかなければなりません。そうでなければ残された家族は誰に相談すればいいのかわからずに困ってしまうでしょう。

まさに正論です。
「信頼できる業者を見つけましょう」などとよく言われますが、これくらいのサービスの提供ができて初めて「信頼できる業者」というべきです。
しかし、

　このＴＯＤはハワイ州では2012年から導入されていますが、米国居住者は夫婦間の贈与課税がないため、わざわざこの制度を使うことはありません。このため専門の弁護士でない限り「今回はＴＯＤで行きましょう」と提案をすることはまれですし、日本の専門家でここまで踏み込んでアドバイスできる人はほとんどいません。

というようなことが起こる現状で、果たしてどの程度の人が本当に「信頼できる業者」というに足るサービスを享受できているでしょうか。
もとより、仮にそのようなサービスを享受できているとしても、そこまで優良な業者であれば報酬コストもそれ相応に高水準にならざるを得ないであろう、という問題も出てきます。

もちろん、物理的な管理（清掃、修繕、増改築etc）や顧客管理（契約交渉、賃料回収、苦情対応etc）といった手間もあります（今まで「信頼できる業者」というとこれらの方がイメージされていたかと思います）。
しかし、登記・税務といった法令対応管理は、それらとは別に（先んじて）存在する問題です。
この問題を明確に指摘し、海外不動産管理の負担の重さを知らしめた本記事は極めて貴重なものだったと思います。

それにしても、こうしてみると、いかにREITというスキームが優れているかを改めて実感させられます。

REITであれば、投資家側は株式と同様に有価証券として管理すればよいだけ。国内証券会社の口座で管理されているものであれば、海外リートであろうと国内資産として扱えば足り、国外財産調書だとか国際相続だとか考える必要も基本的になくなります。
登記などの問題も、物理的管理も顧客管理もすべてプロフェッショナルである不動産会社（リートの設立母体企業）が専門知見をもって対処するのですから、間違いも非効率も起こりようがありません。
投資家にとって、リスクやコストやエネルギーの削減効果は如何ばかりか。

法令の理解から物件や顧客に無制限にエネルギーを割けるのならともかく、そうでないのなら、このように簡略化･効率化が図れる投資スキームに目を向ける視野を持ちたいものです。

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[ 2016/11/06(日) 01:05 ]
[ 最終更新：2016/11/06(日) 01:06 ]

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