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海舟の中で資産設計を ver2.0
2008年10月、リーマンショックのさなかからインデックスファンド中心の資産運用開始。以来7年、現在の運用資産残高1000万余(預金等含まず)。投資関係中心に語ります
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Author:安房
2008年10月、リーマンショックのさなかからインデックスファンド中心の資産運用開始。
以来7年、現在の運用資産残高1000万余(預金等含まず)。
投資関係中心に語ります

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不動産の選ばれ方取引のされ方が様変わりしている由。不動産投資の難しさが増してきそう
数日前の記事になりますが、マンションの取引のあり方がかなり変わってきているそうです。
マンション購入もスマホから わずか30分で即決も

記事によると、最近は、物件情報を不動産会社に行く前にネット上で十分比較検討して予め絞り込みをしてしまう人が多く、また、実際に内見するに際してもかなり細かくチェックするようになっているそうです。
まずネットの活用で買い手の検討の俎上に乗るまでが今までより狭き門になっているようですし、丁目単位や坂の有り無しなどに至るまでチェックされるのですから、個々の物件が成約に至るまでの道のりは従来に比べてもかなり大変になっているような気がします。


こうした潮流を踏まえますと、今後、不動産投資をするに際してもかなり難易度が上がるのではないかと思います。



もとより、不動産投資ではマンションといっても基本的にオーナーとして賃貸契約の締結を目指すものですから、売買契約の場面と完全に同じ状況になるわけではありません。入居希望者側としては、初期費用も違えば「気に入らなければ退去すればよい」という選択肢も気楽に取れる分、物件に関する条件は多少なりとも緩くはなるでしょう。

そうは言っても、ネットで比較できるという点は一緒でしょうし、丁目やら坂やら施設からの距離やら(他にもあるかもしれません)、生活スタイルに照らした細かいニーズが問題とされること自体は変わりありません。
多少程度が違うだけで、賃貸の貸し手になるのであっても売り手と質的には同様の苦労を強いられることになるでしょう(その結果、物件が条件的に不利なようであれば賃料引き下げを余儀なくされる場合もありそうです)

さらに、いずれエグジットすることを考えると、どのみち売却ができなければなりません。
その意味では、本記事と結局は同じ局面に立たされることになります。
しかも、出口というのはおそらく相当の年数の先になります。
本記事では、共働きの子育て夫婦が多いという状況が前提でしたから、「保育園との位置関係」「ベビーカーが使いやすい地形」など、共働きとの両立という視点から絞込がされていました。
では、5年・10年・あるいはもっと先のエグジットの時期には、その地域にはいったいどういうライフスタイルの人が多く、どういう条件を備えた物件が選好されるようになるでしょうか?
買い手側による選別が厳しくなっている状況がもし続いているのであれば、売るときの当該地域における社会情勢や人口動態がより強く売却の難易度に影響してくることは確実です。そして、そのとき選好されるであろう条件を、今投資しようとしている物件が備えているかを見通すという難事に取り組む必要が出てきます。


こうなってくると、賃貸収入もそうですが、特に最後の売却収入についてはかなり不確実性が増していくものと認識して、今までより遥かにシビアに収支予想を見通す必要がありそうです。
売却収入を保守的に見通すとなると、キャッシュフローの正味現在価値を今までと同等にする(=今までと同等に合理的な投資判断をする)ためには、賃料が今まで以上に高く取れるか物件が今まで以上に安く買えるかでなければならなくなります。

不動産投資について、採算性やリスクを決める要因はいくつもありますが、本記事のような「取引チャンネル・情報チャンネルの多様化」及び「需要者側の物件選別の姿勢の変化」によっても今後難易度が上がっていくであろうことは間違いなさそうです。。


※物件の現状分析や将来見通し等にばかり時間をかけていられない一般個人にとっては、個別現物への投資のリスクが高まるとなると、やはりリートの重要性が高まりそうです。
リートであれば物件の取得に関する意思決定は不動産業界のプロ集団がやるわけですからより正確な見通しに基づいた投資判断がなされるでしょうし、資金規模の限られる個人と比べ物件の分散も効く分リスク低減が見込めます。
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[ 2017/10/16(月) 02:59 ]
[ 最終更新:2017/10/16(月) 02:59 ]

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